TIN y TAE: qué mide cada uno y por qué el coste total importa

El TIN es el interés nominal del préstamo; la TAE añade comisiones y parte de los gastos en un coste anual equivalente. Ninguno lo incluye todo: los seguros de las bonificaciones suelen quedar fuera.

Por eso dos ofertas con el mismo TIN, o incluso con la misma TAE, pueden diferir en miles de euros al final del plazo. La única cifra que permite comparar ofertas con bonificaciones y seguros distintos es el coste total de la operación: todo lo que sale de tu bolsillo desde la firma hasta la última cuota.

Qué es el TIN

El Tipo de Interés Nominal es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero. Es el número grande de la publicidad y el que se usa para calcular la cuota. No incluye comisiones, ni gastos, ni el coste de los productos que el banco pide a cambio de rebajarlo (nómina, seguros, alarma, tarjetas).

Qué es la TAE

La Tasa Anual Equivalente expresa, en un único porcentaje anual, el TIN más las comisiones y los gastos del préstamo que la entidad conoce y repercute. Su fórmula está regulada (la describe el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario) y sirve para comparar préstamos de estructura idéntica.

Lo que la TAE no recoge bien:

• El precio real y futuro de los seguros bonificadores: la TAE incorpora, como mucho, la prima inicial estimada; las renovaciones suben con la edad y el capital.
• Las bonificaciones condicionadas: si pierdes la nómina o cancelas un seguro, el tipo sube y aquella TAE deja de existir.
• Los impuestos y gastos de la compraventa (ITP, notaría de la compra), que no son del préstamo pero salen del mismo bolsillo.
• En mixtas y variables, la evolución del Euríbor: la TAE asume que el último valor conocido se mantiene 25 años.

El coste total: la cifra comparable

El coste total de la operación suma precio de la vivienda, intereses de todas las fases del préstamo, seguros y productos bonificadores durante su vigencia real, comisiones e impuestos. Con esa cifra, una oferta con TIN bajo y seguros caros y otra con TIN alto y sin ataduras se comparan en igualdad de condiciones.

Es el criterio que aplica la herramienta a todas las ofertas que introduces: misma fórmula, mismos supuestos, mismo Euríbor. El ejemplo cargable incluye una fija bonificada y una mixta reales para ver la diferencia entre comparar por TIN y por coste total.

Preguntas frecuentes

¿Una TAE más baja significa una hipoteca más barata?

Solo si las dos ofertas incluyen lo mismo. La TAE de una hipoteca bonificada no recoge el precio real de renovación de los seguros ni su evolución, así que dos TAE no son comparables cuando las bonificaciones difieren. El coste total con todos los conceptos sí lo es.

¿Qué incluye la TAE de una hipoteca?

El TIN, las comisiones del préstamo y los gastos que la entidad conoce y repercute al cliente, expresados como coste anual equivalente. Quedan fuera, entre otros: el ITP, el coste real y futuro de los seguros voluntarios y el efecto de perder una bonificación a mitad de plazo.

¿En una mixta qué significa la TAE?

En una hipoteca mixta o variable la TAE se calcula asumiendo que el último Euríbor conocido se mantiene constante todo el plazo, cosa que nunca ocurre. Es una foto, no una previsión: por eso se llama TAE variable e informativa.

Sigue leyendo

Cómo saber si una bonificación compensa · hipoteca mixta: qué es y cómo comparar variantes · o compara tus ofertas en la herramienta (gratis, sin registro, tus datos no salen de tu navegador).